이 글의 숫자는 어디서 왔나 — 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 「지방세법」 제11조·제13조의2·제151조·제28조, 「지방세특례제한법」 제36조의3, 「인지세법」 제3조를 직접 확인했고, 서울시 중개보수 상한요율은 서울특별시 부동산 정보광장의 조례 안내를, 등기신청수수료는 대법원 등기예규(2025년 8월 1일 시행)를 확인했습니다. 확인일은 2026년 8월 18일입니다.

은행 고시 할인율처럼 매일 바뀌는 숫자는 범위조차 적지 않고 계산기로 직접 확인하라고 안내했습니다.

3줄 요약
- 무주택자가 서울에서 10억 원 아파트를 살 때 집값 말고 추가로 드는 고정비용만 약 3,667만 원입니다. 6억 원 아파트는 약 740만 원입니다.
- 9억 원을 넘는 순간 취득세율이 3%로 고정되고 중개보수 요율도 다시 오르면서, 집값 1.67배 차이가 고정비용 5배 차이로 벌어집니다.
- 표에 적힌 금액은 대부분 법이 허용하는 상한선입니다. 중개보수는 협의로, 생애최초 감면은 요건 충족 여부로 실제 부담이 달라집니다.

취득세 — 세율은 왜 이렇게 갈리나

1주택자가 집을 살 때 취득세율은 가액에 따라 1%에서 3%입니다. 다주택자나 법인은 같은 집을 사도 8%나 12%가 붙을 수 있습니다. 갈리는 기준은 이미 가진 주택 수와 그 집이 조정대상지역에 있는지 둘뿐입니다.

기본세율 — 1주택 유상취득 (지방세법 제11조 제1항 제8호)

6억 원과 9억 원 사이는 계단식이 아니라 선형 계산식입니다. 8억 원짜리 집이 무조건 2%인 것이 아니라 가격에 비례한 값이 나옵니다.

여기에 지방교육세가 더 붙습니다. 지방세법 제151조에 따라 지방교육세율은 취득세율의 10분의 1입니다(취득세율 3%면 지방교육세 0.3%). 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하면 비과세이고, 85㎡ 초과 시 별도 부가됩니다 — 정확한 부가율은 가액·중과 여부별로 달라 위택스 계산기로 확인하는 편이 안전합니다.

다주택·법인 중과세율 (지방세법 제13조의2)

서울은 2025년 10월 15일부터 25개 자치구 전역이 조정대상지역입니다. 전에는 강남·서초·송파·용산 4개 구만 해당했지만 지금은 서울 어디든 다주택 중과 판단 시 조정대상지역으로 취급됩니다. 이 글의 예시는 무주택자의 생애최초 1주택 취득이라 중과와 무관하지만, 이미 집이 있다면 이 변화가 세율을 바꿀 수 있습니다.

생애최초 감면 (지방세특례제한법 제36조의3)

세대원 전원이 무주택이고 취득가액 12억 원 이하인 주택을 실거주 목적으로 살 때, 취득세를 최대 200만 원까지 깎아줍니다. 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제, 넘으면 200만 원을 공제합니다. 인구감소지역은 한도가 300만 원입니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지이고, 부부 공동명의면 두 사람 합쳐 한도를 나눠 갖습니다.

조문상 이 감면은 취득세 산출세액에 대한 것으로 명시돼 있습니다. 지방교육세도 비례 감면되는지는 안내가 엇갈려, 이 글의 계산에서는 지방교육세를 감면 전 기준으로 다소 보수적으로 넣었습니다. 정확한 총 감면액은 위택스나 관할 구청 세무과에서 재확인하시기 바랍니다.

중개보수 — "상한"이지 정가가 아니다

서울시 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율만 정해져 있고, 그 안에서는 공인중개사와 협의합니다. 상한을 넘겨 받으면 위법이지만 상한보다 적게 받는 것은 자유입니다.

「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」의 매매 기준 요율표입니다(전월세는 별도). 부가가치세는 별도이며, 과세사업자인 중개사라면 위 금액에 10%가 더 붙습니다. 9억 원을 넘는 순간 요율이 0.4%에서 0.5%로 다시 오릅니다.

2억~15억 구간은 한도액이 없어 협의 여지가 요율 안에서만 존재합니다. 잔금일에야 상한요율 그대로 청구받고서 협의 가능했다는 걸 알게 되는 경우가 많으니, 계약 전에 미리 이야기하는 편이 낫습니다.

법무사·등기 비용 — 세금은 아닌데 세금처럼 나가는 돈

매매로 소유권을 이전할 때는 등록면허세가 따로 없습니다. 2011년 지방세법 개편으로 옛 등록세가 취득세에 통합돼, 앞서 계산한 취득세에 이미 포함돼 있습니다. 대신 등기 과정에서 세 가지가 실제로 나갑니다.

국민주택채권 매입 후 즉시매도 손실 — 등기 신청자는 제1종 국민주택채권을 의무로 매입해야 합니다. 매입금액은 실거래가가 아니라 주택 시가표준액(공시가격) 구간과 지역에 따른 매입률로 정해지며, 대부분 은행 창구에서 그 자리에서 할인 매도합니다. 이 할인율은 매일 바뀌는 채권 시장금리라 이 글에 특정 %를 고정해 적으면 오히려 부정확합니다. 등기 예정일에 주택도시기금 취급은행 창구나 국민주택채권 계산기로 직접 확인해야 합니다.

법무사 보수는 정부 고정 수수료표가 없고 개별 협의로 정해집니다. "등기비 얼마"로 뭉뚱그린 견적에는 보통 이 보수와 채권 할인손실이 섞여 있으니, 등기신청수수료·채권 할인손실·법무사 보수를 나눠서 견적을 요청하면 어디서 얼마가 나가는지 확인할 수 있습니다.

대출을 받으면 비용이 하나 더 붙습니다. 근저당권 설정등기는 매매 취득이 아니라서 등록면허세가 별도로 부과됩니다(지방세법 제28조). 세율은 채권최고액의 0.2%, 지방교육세(등록면허세의 20%)를 더하면 합계 약 0.24%입니다. 채권최고액은 보통 대출금의 120~130% 수준이라 대출 조건에 따라 달라져, 이 글의 두 계산 예시(현금 매수 가정)에는 넣지 않았습니다.

인지세 — 계약서 한 장에 붙는 세금

매매계약서 기재금액이 1천만 원을 넘으면 계약서 자체에 세금이 붙습니다. 「인지세법」 제3조가 정한 구간별 정액세라 10억 원 계약서든 6억 원 계약서든 같은 구간(1억~10억 원)이면 세액이 똑같이 15만 원입니다.

인지세는 계약서를 작성하는 사람이 내는 세금이라 매도인·매수인 중 누가 얼마를 부담하는지는 법정 비율이 없고 당사자 협의로 정합니다. 실무에서는 절반씩 나누는 관행이 흔하지만, 계약 전에 확인하는 편이 낫습니다.

그 밖에 준비해야 할 돈

이사비와 관리비 정산은 세금이 아니지만 잔금일에 함께 나갑니다. 이사비는 거리·짐 양에 따른 견적제라 표준 금액이 없습니다. 장기수선충당금은 매도인이 그동안 관리사무소에 적립해 온 돈으로, 관례상 매수인이 정산해 돌려주지만 법정 의무가 아니라 계약 특약으로 정하는 사항입니다. 잔금 전에 특약란을 반드시 확인하시기 바랍니다.

종합 계산 — 10억 원과 6억 원, 항목별로 다 더해보면

두 예시 모두 서울, 무주택자, 생애최초, 전용 84㎡(국민평형), 현금 매수(대출 없음)를 가정합니다. 서울 25개 구 전세가율 실측의 전용 84㎡ 매매 중위값 기준으로, 10억 원은 은평·강서구, 6억 원은 도봉구 수준입니다.

예시 (가) — 10억 원 아파트

여기에 법무사 보수(협의가)와 국민주택채권 즉시매도 할인손실(당일 변동)이 더 붙지만, 검증되지 않은 값을 정액으로 넣지 않았습니다.

예시 (나) — 6억 원 아파트

집값은 1.67배(6억→10억) 차이인데 고정비용은 약 5배(740만→3,667만) 벌어집니다. 9억 원 문턱에서 취득세율이 3%로 뛰고 중개보수 요율도 다시 오르기 때문입니다.

이 글이 답하지 않는 것

• 대출 가능액(LTV·DSR) — 소득·기존 대출·규제지역에 따라 다릅니다. 이 글은 현금 매수를 가정했고, 대출을 끼면 근저당권 등록면허세가 추가됩니다.
• 다주택자·법인의 세율 — 8%·12% 중과에 붙는 지방교육세·농어촌특별세 부가율은 사안마다 달라 정액으로 제시하지 않았습니다.
• 개인별 감면 — 신생아 출산 가구, 인구감소지역 이전 등 이 글에서 다루지 않은 감면이 더 있습니다.
• 지자체별 차이 — 중개보수 상한요율은 시·도 조례로 정해져 서울과 다른 지역이 다를 수 있습니다. 이 글은 서울시 기준만 다룹니다.
• 매도인이 부담하는 세금 — 양도소득세 등은 이 글의 범위 밖입니다.

출처

• 국가법령정보센터, 「지방세법」 제11조·제13조의2·제151조·제28조 — law.go.kr/지방세법
• 국가법령정보센터, 「지방세특례제한법」 제36조의3 — law.go.kr/지방세특례제한법
• 국가법령정보센터, 「인지세법」 제3조 — law.go.kr/인지세법
• 서울특별시 부동산 정보광장, 부동산 중개보수 안내 — land.seoul.go.kr
• 대법원, 등기신청수수료 징수에 관한 예규(2025.8.1 시행) — scourt.go.kr
• 위택스, 지방세 계산기(개별 사안 확인용) — wetax.go.kr

확인하지 못해 뺀 항목 — 다주택·법인 중과(8%·12%)에 붙는 지방교육세·농어촌특별세의 정확한 부가율, 국민주택채권 즉시매도 당일 할인율, 법무사 보수의 표준 금액(정부 고시가 없어 시장 협의가). 세 항목 모두 정액으로 적지 않고 계산기·창구 확인 방법을 안내하는 것으로 대신했습니다.