이 글의 숫자는 어디서 왔나 — 국토교통부가 공개하는 아파트 매매 실거래가 상세자료와 아파트 전월세 실거래가 자료를 공공데이터포털 API로 직접 내려받아 집계했습니다. 기준월은 2026년 7월 계약분, 집계일은 2026년 8월 18일입니다.

해제(계약 취소)된 거래는 제외했고, 월세 계약은 전세 통계에서 뺐습니다. 표본이 모자란 구는 숫자를 만들어 넣지 않고 그대로 비워 두었습니다. 집계에 쓴 코드와 원자료는 글 맨 아래에 공개합니다.

3줄 요약
- 전용 84㎡ 아파트를 전세를 낀 채로 살 때 필요한 차액은 도봉구 1.5억 원, 강남구 23.9억 원입니다. 같은 서울, 같은 평형인데 16배 차이 납니다.
- 비싼 구일수록 전세가율이 낮습니다. 매매가 순위와 전세가율 순위의 상관계수는 −0.80으로, 경향이라기보다 규칙에 가깝습니다.
- 그래서 "전세가율이 높다"는 저평가 신호가 아닙니다. 그 지역 매매가에 얹힌 프리미엄이 작다는 뜻이고, 임차인 입장에서는 오히려 보증금 회수 위험이 큰 구간입니다.

서울 25개 구 전수 — 전용 84㎡ 매매가·전세금·차액

전세가율이 낮은 순서로 정렬했습니다. 차액은 매매 중위값에서 전세 중위값을 뺀 금액입니다. 전세 계약이 남아 있는 집을 매수할 때 매수자가 실제로 마련해야 하는 돈의 하한선에 해당합니다(취득세·중개보수 등 부대비용은 별도).

* 표시는 전용 84㎡ 표본이 20건 미만인 구입니다. 한두 건의 특이 거래가 중위값을 흔들 수 있으니 참고치로만 보세요.

왜 평당가가 아니라 전용 84㎡인가. 구마다 거래되는 평형 구성이 다릅니다. 소형이 많이 거래된 달에는 구 전체 중위값이 실제보다 낮게 나옵니다. 그래서 같은 면적대(전용 81~87㎡)끼리만 비교했습니다. 이 구간이 흔히 말하는 국민평형입니다.

이 표에서 실제로 읽어야 할 것 세 가지

1. 비싼 곳일수록 전세가 매매가를 덜 받쳐 준다

매매 중위값 순위와 전세가율 순위를 비교하면 스피어만 상관계수 −0.802가 나옵니다(25개 구 전수). 매매가가 높은 구일수록 전세가율이 낮다는 뜻이고, 이 정도 값이면 예외가 몇 개 있어도 방향 자체는 뒤집히지 않습니다.

전세금은 그 집에 사는 값이고 매매가는 그 집을 소유하는 값입니다. 사는 값은 지역 간 격차가 상대적으로 완만한데, 소유하는 값에는 미래 가격 상승에 대한 기대가 얹힙니다. 그 기대분이 클수록 전세가율은 내려갑니다. 강남구 전세가율 28.3%는 매매가의 70% 이상이 거주 가치가 아닌 다른 무언가로 매겨져 있다는 이야기입니다.

2. 규칙을 깨는 구가 넷 있다

경향은 강하지만 전부는 아닙니다. 아래 네 곳은 가격 순위와 전세가율 순위가 어긋납니다.

• 마포구 — 매매 14.4억으로 상위권인데 전세가율 61.1%로 높은 편입니다. 전세 수요가 매매가를 상당 부분 받치고 있습니다.
• 서대문구 — 매매 12.8억, 전세가율 59.2%. 마포와 같은 방향입니다.
• 은평구 — 매매 9.5억으로 중하위권인데 전세가율은 46.2%로 낮습니다. 값이 싼 편인데도 전세가 덜 받쳐 줍니다.
• 강서구 — 매매 10.5억, 전세가율 47.5%. 은평과 같은 방향입니다.

이 어긋남이 무엇 때문인지는 이 데이터만으로는 알 수 없습니다. 신축 입주 물량, 학군 수요, 전세 대출 조건, 재건축 기대 같은 것들이 후보이지만, 한 달치 실거래 집계로 원인을 지목하는 것은 근거를 넘어서는 주장입니다. 여기서는 어긋난다는 사실까지만 적습니다.

3. 차액은 "필요한 돈"의 하한선이지 전부가 아니다

표의 차액 열을 준비해야 할 현금으로 바로 읽으면 위험합니다. 실제로는 최소한 다음이 더 붙습니다.

차액이 작다는 것은 진입 문턱이 낮다는 뜻이지 안전하다는 뜻이 아닙니다. 도봉구처럼 차액 1.5억으로 6.2억짜리 집을 매수하면, 매수자는 4.7억짜리 반환 의무를 함께 떠안습니다. 2년 뒤 전세 시세가 4.2억으로 내려가면 5천만 원을 새로 마련해 돌려줘야 합니다. 자기 돈 1.5억을 넣고 시작한 사람에게 5천만 원은 투입금의 3분의 1입니다.

같은 표를 임차인 입장에서 뒤집어 읽으면

전세가율이 높은 구는 매수자에게는 적은 돈으로 들어갈 수 있는 곳이지만, 세입자에게는 보증금이 집값에 가깝게 붙어 있는 곳입니다. 집값이 조금만 내려가도 보증금이 집값을 넘어설 수 있습니다. 흔히 깡통전세라고 부르는 상태입니다.

이 표에서 전세가율이 60%를 넘는 구는 종로구·도봉구·금천구·노원구·성북구·마포구 여섯 곳입니다(종로구는 표본이 적어 참고치). 이 지역에서 전세 계약을 앞두고 있다면, 지역 평균이 아니라 계약하려는 그 단지·그 평형의 최근 실거래 매매가를 직접 확인하는 편이 낫습니다. 구 단위 중위값과 개별 단지 시세는 얼마든지 벌어질 수 있습니다.

확인 순서는 단순합니다. ① 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지·평형의 최근 매매 실거래가를 찾고 ② 계약하려는 보증금을 그 값으로 나눠 보고 ③ 등기부등본에서 선순위 근저당을 확인해 (보증금 + 근저당)이 매매가에 얼마나 근접하는지 봅니다. 셋 다 무료이고, 셋 다 남이 대신 해 주지 않습니다.

이 숫자를 직접 확인하는 방법

이 글의 표는 누구나 재현할 수 있습니다. 두 가지 경로가 있습니다.

웹에서 눈으로 확인하기

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — rt.molit.go.kr. 아파트 → 매매 / 전월세를 지역·기간으로 조회합니다. 계약 취소분이 별도 표기됩니다.
• 한국부동산원 부동산통계정보 — reb.or.kr/r-one. 전세가율을 포함한 공식 통계 지수를 제공합니다. 이 글의 집계와 산출 방식이 다르므로 숫자는 일치하지 않습니다.

API로 원자료를 받아 직접 집계하기

공공데이터포털(data.go.kr)에서 무료 인증키를 발급받으면 아래 두 개를 호출할 수 있습니다. 이 글이 쓴 것과 같은 자료입니다.

서울 자치구의 LAWD_CD는 종로구 11110부터 강동구 11740까지입니다. 집계할 때 해제 여부 필드로 취소 거래를 걸러 내고, 전세 통계에서는 월세 금액이 0보다 큰 계약을 빼야 이 글과 같은 결과가 나옵니다.

이 글이 답하지 않는 것

숫자보다 중요한 것이 한계입니다. 이 표는 다음을 말해 주지 않습니다.

• 개별 단지 가격 — 전부 구 단위 중위값입니다. 같은 구 안에서도 단지별로 두 배 넘게 벌어지는 일이 흔합니다.
• 앞으로의 방향 — 2026년 7월 한 달치 계약분입니다. 추세를 말하려면 최소 12개월 이상을 같은 방식으로 이어 붙여야 합니다.
• 대출 가능액 — LTV·DSR은 개인의 소득·기존 대출·주택 수에 따라 달라집니다. 차액을 전액 현금으로 준비해야 하는 것도, 전액 대출이 되는 것도 아닙니다.
• 세금의 정확한 금액 — 취득세는 주택 수와 조정대상지역 지정 여부에 따라 몇 배로 달라집니다. 위 표의 1~3%는 범위이지 계산 결과가 아닙니다.
• 신고 지연분 — 실거래 신고에는 계약일로부터 30일의 기한이 있습니다. 최근 달일수록 자료가 늦게 채워집니다. 이 글은 2026년 8월 18일 시점에 조회된 것을 그대로 썼습니다.

출처

• 국토교통부, 아파트 매매 실거래가 상세자료, 공공데이터포털 오픈API (RTMSDataSvcAptTradeDev). 2026년 7월 계약분, 2026년 8월 18일 조회.
• 국토교통부, 아파트 전월세 실거래가 자료, 공공데이터포털 오픈API (RTMSDataSvcAptRent). 2026년 7월 계약분, 2026년 8월 18일 조회.
• 원본 열람: 국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr · 공공데이터포털 data.go.kr

집계 규칙 — 해제 거래 제외 · 전세는 월세금액 0인 계약만 · 전용면적 81~87㎡ 구간만 · 각 구의 대푯값은 평균이 아닌 중위값 · 전용 84㎡ 표본이 매매·전세 각각 5건 미만인 구는 전세가율을 산출하지 않음 · 표본 20건 미만인 구는 표에 별표로 표시.