이 글의 근거는 어디서 왔나 — 제도·요건은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제8조, 「부동산등기법」 제15조를, 발급 절차는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를, 보증 가입 요건은 HUG 주택도시보증공사(khug.or.kr)를 직접 확인했습니다. 확인일은 2026년 8월 18일이며, 이 날짜 기준으로 시행 중인 내용만 썼습니다.

지역·시점에 따라 갈리는 금액(소액임차인 최우선변제 한도, 보증 가입 가능 보증금 상한 등)은 이 글에 숫자로 적지 않았습니다. 계약 전에 반드시 법령·공식 사이트에서 최신 값을 직접 확인하세요. 관련 링크는 각 항목과 출처 목록에 있습니다.

3줄 요약
- 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분입니다(부동산등기법 제15조). 표제부는 물건 자체, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 소유권 외 권리를 보여줍니다.
- 대항력은 전입신고 + 점유를 마친 다음 날 0시부터, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 더해야 생깁니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2). 잔금일과 전입신고일 사이는 법이 보호해 주지 않는 공백입니다.
- 서류 한 번 확인으로 끝나지 않습니다. 계약 후에도 전입일까지 등기부를 다시 떼어 그 사이 근저당이 안 붙었는지 확인해야 합니다.

등기부등본(정식 명칭 등기사항증명서)을 떼는 것과, 그걸 읽고 판단하는 것은 다른 일입니다. 서류를 손에 쥐고도 뭘 봐야 할지 몰라 그냥 넘기는 경우가 많습니다. 이 글은 전세 계약 전에 등기부등본에서 확인해야 할 다섯 가지를 어디를 보고, 무엇이 보이면 계약을 멈춰야 하는지 기준으로 정리합니다.

1. 표제부 — 계약하려는 그 호수가 맞는지부터

표제부는 부동산 자체에 대한 사실을 기록하는 칸입니다(부동산등기법 제15조). 여기서 가장 먼저 할 일은 계약서·안내받은 주소와 등기부의 소재지·동·호수가 글자 하나까지 정확히 일치하는지 대조하는 것입니다.

집합건물(아파트·오피스텔·다세대)의 표제부는 세 단으로 나뉩니다. ① 1동 건물의 표시(건물 전체 개요) ② 대지권의 목적인 토지의 표시 ③ 전유부분의 건물의 표시 및 대지권의 표시(내가 계약하는 그 호실과, 그 호실이 전체 대지 중 갖는 지분). 대지권 표시가 비어 있으면 건물은 있는데 땅에 대한 권리가 아직 정리되지 않은 상태(대지권 미등기)일 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

위반건축물 여부는 등기부등본이 아니라 건축물대장에서 확인합니다. 건축물대장은 물리적 현황(행정 관리 서류), 등기부등본은 권리관계(사법 관리 서류)로 관할이 다릅니다. 위반건축물이면 건축물대장 제목 옆에 노란 바탕으로 "위반건축물"이 표시됩니다. 건축물대장은 정부24(gov.kr) 또는 세움터에서 무료로 열람·발급할 수 있습니다. 등기부만 보고 안심하면 이 항목을 통째로 놓칩니다.

이럴 때는 계약하지 마라 — ① 계약서 주소·호수와 등기부 표제부가 다르다(현관 호수와 등기부상 공부(公簿) 호수가 다른 경우 실제로 흔합니다) ② 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는데 임대인이 설명하지 못한다 ③ 집합건물인데 대지권 표시가 없고 임대인도 사유를 설명하지 못한다.

2. 갑구 — 계약 상대가 진짜 소유자인지, 위험한 등기가 붙어 있는지

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록합니다(부동산등기법 제15조). 여기서 볼 것은 두 가지입니다. 첫째, 맨 아래(최신) 순위의 소유자 이름이 지금 계약서에 서명하려는 사람과 같은지. 둘째, 가압류·가처분·경매개시결정·압류 같은 소유권을 제한하는 등기가 붙어 있는지입니다.

신탁등기는 갑구에서 특히 주의해야 합니다. 소유자란에 "수탁자 OOO(신탁회사)"라고 적혀 있으면, 법적 소유권은 이미 신탁회사로 넘어간 상태입니다. 이 경우 계약서에 서명하려는 사람(위탁자, 원래 소유자였던 사람)은 등기부상 소유자가 아닙니다. 신탁원부(등기소에서 별도 열람 가능)에서 신탁회사의 동의 없이 임대차를 놓을 수 없다는 특약이 걸려 있는 경우가 많아, 신탁회사 동의 없이 위탁자와만 계약하면 나중에 신탁회사가 계약 무효를 주장할 수 있습니다. 계약서에 서명할 사람이 등기부상 소유자와 다르면, 그 자체로 계약을 멈출 이유입니다.

이럴 때는 계약하지 마라 — ① 계약 상대와 갑구상 소유자 이름이 다른데 위임장·인감증명서 등으로 대리권을 확인할 수 없다 ② 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정·압류가 남아 있다 ③ 소유자가 신탁회사이고, 신탁회사(또는 신탁원부가 요구하는 절차)의 동의를 서면으로 확인할 수 없다.

3. 을구 — 선순위 근저당이 시세 대비 얼마나 되는지

을구는 소유권 외의 권리, 대표적으로 근저당권을 기록합니다(부동산등기법 제15조). 근저당권이 있으면 채권최고액이 함께 적혀 있는데, 이는 실제 빌린 돈이 아니라 담보로 잡을 수 있는 한도액입니다(민법 제357조). 통상 실제 대출 원금보다 여유 있게 설정하는 경우가 많으므로, 채권최고액을 실제 대출금으로 바로 해석하지 말고 최악의 경우 그 금액 전액이 먼저 배당될 수 있다고 보수적으로 계산해야 합니다.

판단 방법은 (선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 그 집의 시세에서 차지하는 비율을 계산하는 것입니다. 이 값이 시세에 가까워질수록, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 시세는 감으로 잡지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 매매 실거래가를 확인하세요(방법은 아래 별도 항목).

이럴 때는 계약하지 마라 — ① (선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 실거래가 기준 시세의 상당 부분을 이미 차지한다 ② 근저당이 여러 건 중첩돼 있고 각각의 채권최고액을 합산했을 때 시세를 넘어선다 ③ 임대인이 "곧 대출을 갚고 근저당을 말소하겠다"고 말로만 약속하고 서류(말소 확약, 잔금일 동시 말소 등)로 남기지 않으려 한다.

4. 대항력·우선변제권을 언제 갖게 되는가

대항력은 주택의 인도(입주)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 등기를 하지 않아도 이 요건만으로 효력이 생기는 것이 핵심입니다.

우선변제권은 여기에 확정일자까지 더해야 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2에 따르면, 대항요건(인도+전입신고)과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선해서 배당받을 권리를 갖습니다. 확정일자는 인터넷등기소(온라인, 수수료 500원), 정부24에서 전월세신고를 하면 자동 부여, 또는 주민센터 방문(계약서 원본 지참) 중 편한 방법으로 받을 수 있습니다.

여기에 더해 주택임대차보호법 제8조는 일정 요건을 갖춘 소액임차인에게 다른 담보권자보다도 앞서 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당받을 권리를 인정합니다. 다만 이 조항이 적용되려면 임차인이 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 하고, 보호받는 금액도 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못하도록 상한이 걸려 있습니다. 소액임차인 해당 여부와 구체적인 보호 금액은 지역·시점별로 다르므로, 계약 전 국가법령정보센터에서 「주택임대차보호법 시행령」의 해당 조항을 직접 확인해야 합니다.

가장 위험한 구간은 잔금일과 전입신고일 사이입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금을 치르고 입주한 그날 임대인이 다른 근저당을 새로 설정하면 그 근저당이 내 대항력보다 먼저 순위를 차지합니다. 그래서 잔금일에는 반드시 잔금을 치르는 즉시 전입신고를 하고, 가능하면 잔금일 당일 등기부등본을 한 번 더 떼어 그 사이 새로운 근저당이나 소유권 변동이 없는지 확인해야 합니다.

5. 계약 후 지켜야 할 순서

계약서에 도장을 찍는 순간이 끝이 아니라 시작입니다. 아래 순서를 지키지 않으면 앞선 네 가지를 다 확인했어도 보호받지 못하는 구간이 생깁니다.

• ① 계약 — 계약서에 등기부등본상 소유자 정보와 일치하는지 다시 한 번 대조하고 서명합니다.
• ② 확정일자 — 계약 당일 또는 가능한 한 빨리 확정일자를 받습니다. 잔금 전에 미리 받아 둘 수 있습니다.
• ③ 잔금·전입 — 잔금을 치르는 날 곧바로 전입신고를 합니다. 미루지 않습니다.
• ④ 등기부 재확인 — 잔금일 당일(또는 직후) 등기부등본을 다시 발급해, 계약 시점 이후 새로운 근저당·소유권 변동이 없는지 확인합니다.
• ⑤ 전세보증금반환보증 검토 — 필요하면 HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금반환보증 가입을 검토합니다. HUG 가입에는 전입신고와 확정일자를 모두 갖출 것, 신청 가능한 보증금 한도 이내일 것 등의 요건이 있고, 이사 후 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아니라 신청 기한이 정해져 있습니다. 정확한 한도·기한·서류는 HUG 공식 사이트(khug.or.kr)에서 계약 전에 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

이 순서 중 어느 하나라도 건너뛰면, 나머지를 완벽하게 했더라도 그 공백 기간에는 법이 보증금을 지켜 주지 않습니다.

한눈에 보는 점검 체크리스트

계약 전·잔금일 두 시점 모두 아래 표를 기준으로 확인하세요. "이상 신호"에 하나라도 해당하면 계약을 서두르지 말고 대응 항목부터 실행해야 합니다.

시세는 감이 아니라 실거래가로 확인한다

(근저당 채권최고액 + 보증금)의 위험도를 판단하려면 그 단지·평형의 실제 매매 시세가 있어야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다.

• 사이트 접속 후 아파트(또는 해당 유형) → 매매 메뉴를 선택합니다.
• 계약하려는 주택이 있는 시·군·구, 읍·면·동을 선택하고 단지명으로 좁힙니다.
• 계약하려는 호실과 같은 전용면적대의 최근 거래를 확인합니다. 같은 단지라도 평형이 다르면 가격 차이가 커서 다른 평형 시세를 참고하면 오판할 수 있습니다.
• 최근 거래가 없으면 인근 유사 단지의 같은 면적대 실거래가로 보완하되, 조건이 다를 수 있다는 점을 감안합니다.
• 해제(계약 취소)된 거래는 별도 표기되므로 정상 체결된 거래만 참고합니다.

서울 지역이라면 자치구별로 전세가율(매매가 대비 전세금 비율) 자체가 이미 상당히 다릅니다. 앞서 다룬 서울 25개 구 전세가율 실측에서 확인했듯, 종로구·도봉구·금천구·노원구·성북구·마포구처럼 전세가율이 60%를 넘는 지역은 보증금이 집값에 가깝게 붙어 있어 이 글에서 다룬 다섯 가지 점검이 특히 더 중요합니다. 전세가율이 높다는 것은 적은 돈으로 들어갈 수 있다는 뜻이지, 안전하다는 뜻이 아닙니다.

이 글이 답하지 않는 것

등기부등본 점검은 보증금을 지키는 최소한의 절차이지 전부가 아닙니다. 이 글은 다음을 다루지 않습니다.

• 개별 사안의 최종 판단 — 같은 등기부라도 계약 조건·임대인 상황·지역 시장에 따라 위험도가 달라집니다. 이 글의 기준은 일반론이며, 구체적 계약의 안전 여부를 최종 판정하지 않습니다.
• 신탁·다가구·공유지분 등 복잡한 소유 구조 — 신탁등기가 걸린 경우, 다가구주택처럼 등기부에 없는 다른 세입자의 선순위 보증금이 있는 경우, 공유지분 소유인 경우 등은 이 글의 다섯 가지 점검만으로 충분하지 않습니다. 전문가 확인이 필요합니다.
• 소액임차인 최우선변제 금액, HUG 가입 가능 보증금 한도 — 지역·시점에 따라 갈리는 금액이라 이 글에 숫자를 적지 않았습니다. 계약 전 법령·공식 사이트에서 직접 확인하세요.
• 보증금을 못 돌려받았을 때의 소송·집행 절차 — 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 강제집행 같은 사후 구제 절차는 다루지 않습니다.
• 세금·중개보수 등 부대비용 — 계약과 별개로 발생하는 비용은 이 글의 범위 밖입니다.

글쓴이는 변호사·법무사·공인중개사가 아니며, 이 글은 법률 자문에 해당하지 않습니다. 개별 계약의 위험 판단은 반드시 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

출처

• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)·제3조의2(보증금의 회수)·제8조(보증금 중 일정액의 보호). law.go.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 국가법령정보센터, 부동산등기법 제15조(등기기록의 편성) — 등기기록의 표제부·갑구·을구 구성. law.go.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 국가법령정보센터, 민법 제357조(근저당) — 채권최고액의 정의. law.go.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급 절차, 확정일자 온라인 신청. iros.go.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 가입 요건. khug.or.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 정부24 — 전월세신고(확정일자 자동 부여), 건축물대장 열람·발급. gov.kr, 2026년 8월 18일 확인.
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매 실거래가 조회. rt.molit.go.kr, 2026년 8월 18일 확인.