양도세 계산기 (양도소득세)
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양도세는 판 값이 아니라 남긴 돈(양도차익)에 붙습니다. 그리고 그 차익이 전부 과세되는 것도 아닙니다. 1세대1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 3년 이상 보유했으면 장기보유특별공제가 빠지고, 1년에 한 번 250만 원 기본공제가 빠진 뒤에야 세율이 붙습니다. 이 계산기는 그 순서를 한 줄씩 보여 줍니다.
참고용 모의 계산이며 실제 신고는 홈택스·세무사 확인을 거치세요.
계산 과정
다주택 중과 대상이면 결과가 다를 수 있습니다. 조정대상지역 주택을 다주택자가 팔 때의 중과 (기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제)는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 보유 2년 이상 주택에 한해 유예됐다가, 그 기한이 끝나 다시 적용되고 있습니다(기한 전 계약분 경과 규정 있음). 중과 배제 주택이 따로 정해져 있어 이 계산기는 중과 여부를 판정하지 않습니다. 해당될 수 있으면 홈택스 모의계산이나 세무사 확인이 필요합니다. 그 밖에 산출세액에서 빠지는 감면·세액공제와 가산세도 반영하지 않았고, 같은 해에 다른 부동산을 판 적이 있으면 기본공제 250만 원은 한 번만 받습니다.
입력한 값은 이 브라우저 안에서만 계산되고 서버로 전송되지 않습니다.
1세대1주택 비과세 — 12억이 기준입니다
| 상황 | 세금 |
|---|---|
| 요건을 채운 1주택, 양도가액 12억 원 이하 | 비과세 (양도세 0원) |
| 요건을 채운 1주택, 양도가액 12억 원 초과 | 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세 |
| 요건을 못 채운 1주택 | 양도차익 전부 과세 (보유 2년 미만이면 단기 세율) |
요건: 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채, 보유 2년 이상. 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 거주 2년 이상도 채워야 합니다(소득세법 시행령 제154조). 거주 요건은 파는 시점이 아니라 살 때의 조정대상지역 여부로 정해집니다.
국세청 사례: 15억 원에 팔고 취득가 8억·필요경비 3천만 원이면 양도차익 6억 7천만 원 중 과세대상은 6억 7천만 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 3,400만 원입니다.
장기보유특별공제 — 표1과 표2
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 1세대1주택 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때만) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 11~14년 | 22~28% (해마다 2%) | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2는 1세대1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주해야 받습니다(시행령 제159조의4). 보유분과 거주분을 더해 최대 80%입니다. 1주택이어도 거주가 2년이 안 되면 표1(최대 30%)입니다. 보유 3년 미만이면 어느 표도 없습니다.
세율 — 기본세율과 단기 보유 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 보유기간 | 주택 | 토지·주택 외 건물 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 (위 표) | |
단기 세율과 기본세율이 함께 걸리면 산출세액이 큰 쪽을 냅니다(소득세법 제104조①). 지방소득세는 같은 과세표준에 세율의 10분의 1을 곱해 따로 냅니다 — 사실상 양도세의 10%입니다.
여기서 틀립니다
① 12억 넘으면 전체에 세금이 붙는 것이 아닙니다
요건을 채운 1주택이면 12억 원을 넘은 비율만큼만 과세됩니다. 15억 원에 팔면 차익의 20%, 24억 원에 팔면 50%가 과세 대상입니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄여서 뺍니다.
② 1주택인데 장특공이 30%밖에 안 나옵니다 — 거주 2년
최대 80%인 표2는 거주 2년 이상이 조건입니다. 세를 주고 한 번도 안 살았다면 1주택이어도 표1(최대 30%)입니다.
③ 2년 채우기 하루 전에 팔면 세율이 60%입니다
주택은 보유 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%의 단일 세율입니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다. 잔금일을 하루 앞당기는 것만으로 세금이 몇 배가 될 수 있으니 계약 전에 날짜부터 넣어 보세요.
④ 도배·장판은 필요경비가 아닙니다
필요경비로 빠지는 것은 확장·샷시처럼 집의 가치를 늘린 자본적 지출과 중개수수료 같은 양도비입니다. 도배·장판·보일러 수리 같은 수선비는 빠지지 않습니다. 증빙이 있어야 인정됩니다.
함께 보면 좋은 계산기
이렇게 찾으셨다면
- 양도세 계산기
- 양도가액·취득가액·필요경비와 취득일·양도일을 넣으면 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준, 양도세와 지방소득세가 계산 과정과 함께 나옵니다.
- 양도소득세 계산기
- 기본세율 6~45% 누진 구간과 보유 2년 미만 단기 세율 중 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다.
- 부동산 양도세 계산기
- 주택과 토지·상가를 골라 계산합니다. 주택은 단기 세율이 60·70%, 토지·건물은 40·50%로 다릅니다.
- 아파트 양도세 계산기
- 1세대1주택이면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘으면 12억 초과 비율만큼만 과세하는 안분 계산을 그대로 보여 줍니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택이면 양도세가 없나요?
양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유했고(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 이상) 양도가액이 12억 원 이하면 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 예를 들어 15억 원에 팔면 양도차익의 20%가 과세 대상입니다.
12억 원 초과 고가주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?
양도차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세합니다. 장기보유특별공제도 전체 양도차익에 공제율을 곱한 뒤 같은 비율을 곱해 뺍니다. 국세청 사례로 15억 원에 팔고 양도차익이 6억 7천만 원이면 과세대상 양도차익은 1억 3,400만 원입니다.
장기보유특별공제는 몇 퍼센트인가요?
보유 3년 이상부터 적용됩니다. 일반(표1)은 3년 6%에서 해마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 1세대1주택이면서 2년 이상 거주했다면 표2가 적용돼 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다.
집을 2년 안에 팔면 세금이 얼마나 되나요?
주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일 세율이 과세표준에 붙고, 지방소득세가 그 10%만큼 더 붙습니다. 토지와 주택 외 건물은 각각 50%, 40%입니다. 장기보유특별공제는 없고 기본공제 250만 원만 빠집니다.
다주택자도 이 계산기로 계산할 수 있나요?
조정대상지역 밖의 주택이거나 중과 배제 주택이라 기본세율이 적용되는 경우만 맞습니다. 조정대상지역 주택을 다주택자가 팔 때의 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제)는 유예 기한인 2026년 5월 9일이 지나 다시 적용되고 있으며, 이 계산기는 중과를 계산하지 않습니다.
지방소득세는 따로 내나요?
네. 양도소득세와 같은 과세표준에 양도세 세율의 10분의 1을 적용해 따로 신고·납부합니다. 결과적으로 양도소득세 산출세액의 약 10%입니다. 이 계산기의 총 납부 예상액은 두 세금을 더한 금액입니다.
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