주택담보대출 갈아타기, 이자가 얼마나 줄어드는지 계산
갈아타기 상담에서 듣는 숫자는 대체로 "월 얼마가 줄어드는가"입니다. 그런데 월 상환액은 기간을 늘리기만 해도 줄어듭니다. 금리를 낮춰서 준 것인지 기간을 늘려서 준 것인지 갈라 보지 않으면, 이자를 아낀 줄 알고 더 내는 계약에 서명하게 됩니다.
먼저 결론부터
- 잔액 2억 8,000만 원·남은 기간 22년에서 금리만 4.9%→3.7%로 낮추면 월 상환액이 183,267원 줄고 총이자가 48,382,458원 줄어듭니다. 이것이 갈아타기의 순수한 효과입니다.
- 같은 갈아타기에서 기간을 30년으로 늘리면 월 상환액은 446,221원 줄어 훨씬 좋아 보이는데, 총이자는 기존보다 5,921,878원 늘어납니다. 월 절감액이 커질수록 의심하세요.
- 반대로 기간을 20년으로 줄이면 월 상환액이 기존보다 82,202원 오히려 줄면서 총이자를 61,368,839원 아낍니다. 금리를 충분히 낮추면 기간을 줄여도 월 부담이 늘지 않는 구간이 있습니다.
- 중도상환수수료가 손익분기를 정합니다. 잔액 2억 8,000만 원에 수수료 2,240,000원이 든다면 월 183,267원 절감으로 12.2개월 만에 회수됩니다. 0.5%포인트만 낮추는 경우라면 28.8개월이 걸립니다.
- 🔴 수수료율·요건·정책대출 자격은 상품마다, 해마다 다릅니다. 이 글이 책임지는 것은 산수이고, 조건은 그날 창구에서 확인해야 합니다.
- 1단계 지금 조건을 숫자로 적는다
- 2단계 금리만 낮췄을 때의 효과를 먼저 본다
- 3단계 기간 칸을 따로 본다 — 여기서 뒤집힌다
- 4단계 중도상환수수료의 손익분기를 센다
- 5단계 아낀 돈을 어디로 보낼지 먼저 정한다
1단계 · 지금 조건을 숫자로 적는다
갈아타기 계산은 세 개의 숫자에서 시작합니다. 남은 원금(잔액), 남은 기간, 현재 금리입니다. 처음 빌린 금액이 아니라 지금 남은 금액이어야 합니다. 잔액 2억 8,000만 원·남은 기간 264개월(22년)·연 4.9%라면 월 상환액은 1,735,013원이고, 이대로 끝까지 가면 앞으로 낼 이자가 178,043,371원입니다.
이 세 숫자는 대출 상환 스케줄표나 은행 앱에서 확인합니다. 특히 남은 기간을 "몇 년 남았더라"로 어림하지 마세요. 개월 수가 몇 달만 달라져도 총이자가 수백만 원 움직입니다.
첫 회차를 뜯어보면 왜 갈아타기가 크게 작용하는지 보입니다. 4.9%에서 첫 달에 내는 1,735,013원 중 이자가 1,143,333원으로 65.9%입니다. 원금은 591,679원밖에 안 줄어듭니다. 금리를 낮추면 이 비율이 바로 바뀝니다.
- 처음 빌린 금액이 아니라 남은 잔액을 넣었는가
- 남은 기간을 개월 수로 정확히 확인했는가
- 변동금리라면 지금 적용 중인 금리를 확인했는가
2단계 · 금리만 낮췄을 때의 효과를 먼저 본다
갈아타기의 순수한 효과를 보려면 기간을 그대로 두고 금리만 바꿔야 합니다. 264개월을 유지한 채 4.9%를 3.7%로 낮추면 월 상환액이 1,551,746원이 됩니다. 183,267원 줄었습니다. 총이자는 129,660,913원으로, 기존보다 48,382,458원 적습니다.
첫 달 구성도 달라집니다. 이자가 863,333원으로 내려가 상환액의 55.6%가 되고, 원금은 688,413원으로 늘어납니다. 첫 달부터 원금이 96,734원 더 줄어든다는 뜻입니다. 원금이 빨리 줄면 다음 달 이자가 또 줄어 격차가 매달 벌어지고, 22년치를 합한 총이자 차이가 48,382,458원이 됩니다.
여기까지가 "금리를 낮춘 값"입니다. 상담에서 제시하는 월 절감액이 이 숫자보다 훨씬 크다면, 그것은 금리가 아니라 기간에서 나온 것입니다. 다음 단계에서 갈라 봅니다.
- 기간을 그대로 둔 채 금리만 바꿔 계산했는가
- 총이자 절감액을 확인했는가 (월 절감액만 보지 않았는가)
- 새 금리가 변동인지 고정인지, 고정이면 몇 년인지 확인했는가
3단계 · 기간 칸을 따로 본다 — 여기서 뒤집힌다
같은 3.7%로 갈아타면서 기간을 30년(360개월)으로 늘리면 월 상환액이 1,288,792원이 됩니다. 기존보다 446,221원 줄어 훨씬 좋아 보입니다. 그런데 총이자는 183,965,249원으로, 기존 178,043,371원보다 5,921,878원 **늘어납니다.** 금리를 1.2%포인트나 낮췄는데 이자를 더 내게 되는 것입니다.
반대 방향도 있습니다. 기간을 20년(240개월)으로 줄이면 월 상환액이 1,652,811원입니다. 기존 1,735,013원보다 82,202원 **적습니다.** 기간을 2년 줄였는데 월 부담도 줄었고, 총이자는 116,674,532원으로 기존보다 61,368,839원 적습니다. 금리를 충분히 낮추면 이런 구간이 생깁니다.
그래서 판단 순서는 이렇습니다. 먼저 금리만 바꾼 값을 보고, 그다음 기간을 늘린 안과 줄인 안을 각각 계산해 셋을 나란히 놓습니다. 월 절감액이 유난히 큰 안이 있으면 그 안의 총이자를 확인하세요. 기간을 늘리는 것이 나쁘다는 말이 아닙니다 — 현금 흐름이 빠듯하면 합리적인 선택입니다. 다만 그것이 이자를 아끼는 거래가 아니라 **시간을 사는 거래**라는 것을 알고 해야 합니다.
- 세 안의 총이자를 나란히 적어 봤는가
- 월 절감액이 큰 안의 총이자를 따로 확인했는가
- 기간을 늘리는 선택이라면 그 이유를 스스로 설명할 수 있는가
4단계 · 중도상환수수료의 손익분기를 센다
갈아타기에는 비용이 듭니다. 가장 큰 것이 중도상환수수료이고, 대체로 상환액에 요율을 곱한 뒤 잔여기간 비율로 깎는 구조입니다. 잔액 2억 8,000만 원에 요율 1.2%, 면제까지 3년 중 1년이 지났다면 2억 8,000만 원 × 1.2% × (2 ÷ 3) = 2,240,000원입니다.
이 금액을 월 절감액으로 나누면 손익분기가 나옵니다. 월 183,267원을 아낀다면 2,240,000 ÷ 183,267 = 12.2개월입니다. 1년 남짓 지나면 본전이고 그 뒤로는 전부 이득입니다. 남은 기간이 22년이므로 충분히 넘습니다.
금리 인하 폭이 작으면 이야기가 달라집니다. 4.9%에서 4.4%로 0.5%포인트만 낮추는 경우 월 절감액이 77,722원이라 손익분기가 28.8개월로 늘어납니다. 2년 반 안에 다시 갈아타거나 집을 팔 계획이 있다면 손해입니다. 🔴 수수료 요율과 면제 조건은 상품마다 다르므로 약정서에서 확인하세요 — 계산 구조는 같습니다.
- 약정서에서 중도상환수수료 요율과 면제 시점을 확인했는가
- 손익분기 개월 수가 남은 거주 계획보다 짧은가
- 수수료 외에 인지세·설정비 같은 비용이 있는지 물었는가
5단계 · 아낀 돈을 어디로 보낼지 먼저 정한다
갈아타기에 성공하면 매달 183,267원이 남습니다. 아무 데도 안 보내면 생활비에 섞여 사라집니다. 계약하는 날 자동이체를 함께 걸어 두는 것이 이 단계의 전부입니다.
보낼 곳은 둘 중 하나입니다. 원금에 추가로 넣으면 남은 기간이 줄고 총이자가 더 줄어듭니다. 별도 계좌에 모으면 예비비가 생깁니다. 대출 금리가 예금 금리보다 높은 것이 보통이므로 산수로는 원금 상환이 유리하지만, 예비비가 0인 상태에서 전부 원금으로 보내면 급한 일이 생겼을 때 더 비싼 돈을 빌리게 됩니다.
현실적인 배분은 예비비를 일정 금액까지 먼저 채우고 그다음부터 원금으로 보내는 것입니다. 어느 쪽이든 **자동이체로 걸어 두어야** 실행됩니다. 매달 손으로 옮기는 계획은 석 달을 못 갑니다.
- 자동이체를 계약일에 함께 걸었는가
- 예비비 목표 금액을 정했는가
- 추가 상환에 수수료가 붙는지 확인했는가
자주 틀리는 곳
기간을 30년으로 늘리면 월 446,221원이 줄어 가장 좋아 보이지만 총이자는 기존보다 5,921,878원 많습니다. 월 절감액이 클수록 기간 칸을 확인하세요.
갈아타기 계산의 원금은 남은 잔액입니다. 3억을 빌렸어도 지금 2억 8,000만 원이 남았다면 2억 8,000만 원으로 계산해야 월 상환액과 총이자가 맞습니다.
0.5%포인트 인하는 손익분기가 28.8개월입니다. 2년 반 안에 집을 팔거나 다시 갈아탈 계획이라면 수수료만 내고 끝납니다. 남은 거주 계획과 손익분기를 나란히 놓으세요.
급여이체·카드실적으로 붙은 우대금리가 새 대출에서는 다른 조건일 수 있습니다. 제시 금리가 우대 적용 후인지 전인지, 조건을 유지하지 못하면 몇 %포인트가 올라가는지 확인하세요.
기존 대출 상환과 새 대출 실행 사이에 하루라도 공백이 생기면 그날 잔액을 스스로 메워야 합니다. 두 금융사의 실행 일정을 미리 맞춰 두세요.
이어서 볼 것
이 글의 금액은 모두 위에 링크된 계산기에 같은 값을 넣으면 그대로 나오는 값입니다. 반면 대출 한도·금리·세액공제 한도 같은 제도의 수치는 해마다 바뀌므로 반드시 그해 공식 안내를 확인하세요. 이 글이 책임지는 것은 산수이고, 조건은 여러분이 확인해야 합니다.
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